Huurprijsvermindering als reddingsboei voor de horeca in coronatijd?

Lockdown desastreus voor de horeca.

Wegens de coronacrisis ligt de horeca stil. Duizenden cafés en restaurants hebben hun deuren van overheidswege moeten sluiten. Hoewel er met de onlangs aangekondigde versoepelingen enig licht aan de horizon gloort, pakt de crisis voor veel huurders van horecabedrijfsruimte desastreus uit. Op het moment van publiceren van deze blog zijn reeds twee Nijmeegse restaurants aan de lockdown ten onder gegaan. Caféhouders en restaurateurs zoeken daarom naar wettelijke mogelijkheden om de problemen het hoofd te bieden.

Gebrek?

De wet voorziet in de mogelijkheid (art. 7:207 BW) om bij de rechter om huurprijsvermindering te verzoeken indien sprake is van een ‘gebrek’. Een klassiek gebrek is een lekkend dak of een verzakte fundering, maar de juridische term bestrijkt meer situaties. Het beslaat alle omstandigheden die het genot van het gehuurde beperken en dat genot kan ook liggen in de functie van het gehuurde. Uitspraken van de Hoge Raad bieden bijvoorbeeld aanknopingspunten om te betogen dat tegenvallende bezoekersaantallen van een winkelcentrum, of een gedwongen evacuatie tot gebrek moeten worden gerekend. Het gebrek dient voorts een “niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” te betreffen. Zeker is dat de coronacrisis niet aan de huurder is toe te rekenen – net zomin overigens als deze aan de verhuurder is toe te rekenen. Huurprijsvermindering zal voor menig huurder dan ook een interessante optie zijn om financieel op adem te komen.

Verweer verhuurder

Van de verhuurder zijn tenminste twee belangrijke verweren te verwachten. Het eerste verweer betreft de mate van vermindering. De wet bepaalt immers dat de vermindering evenredig moet zijn aan het gebrek. De verhuurder kan op goede gronden aanvoeren dat van de huurder mag worden verwacht gebruik te maken van de compensatieregelingen van de overheid, zoals de NOW regeling, en dat deze compensatie in mindering moet strekken op de gevraagde huuraanpassing. Verder kan de verhuurder aanvoeren dat het gebrek dan misschien niet aan de huurder valt toe te rekenen, maar ook zeker niet aan hem, de verhuurder. De gevolgen van de crisis treft partijen bovendien gelijkelijk; de huurder heeft geen inkomsten, maar de verhuurder wordt eveneens in zijn bedrijfsvoering geraakt doordat zijn huurders in betalingsproblemen raken.

Onvoorziene omstandigheden

In veel huurovereenkomsten is de bevoegdheid om huurprijsvermindering te vorderen uitgesloten. De wet kent echter de mogelijkheid om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen in geval van onvoorziene omstandigheden. Voor een succesvol beroep op deze wetsbepaling (artikel 6:258 BW) is vereist dat bij het aangaan van de overeenkomst de toekomstige omstandigheden niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd en dat de omstandigheden “van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De huurder zal het exceptionele karakter van de crisis als argument gebruiken, waar de verhuurder zal betogen dat zijn huurder als commerciële partij aan het contract mag worden gehouden. Net zomin als de verhuurder recht heeft op huurprijsverhoging bij economische voorspoed, kan de huurder de gevolgen van een crisis op de verhuurder afwentelen, zo kan worden betoogd.

Tendens in de jurisprudentie

De buitengewone omstandigheden van nu zullen leiden tot buitengewone procedures. In de komende maanden gaan we waarschijnlijk zien of gedupeerde huurders over de hoge drempel van de onvoorziene omstandighedenregeling komen, of dat huurcontracten intact blijven. Zodra de eerste vonnissen bekend zijn informeren wij u over de tendens in de rechtspraak.

auteur: mr. Max van Olden
Meer artikelen over corona gerelateerde onderwerpen? Klik op deze link.
U mag dit bericht delen: