Perikelen in het huurrecht

In de algemene rechtspraktijk geldt de regel: wie stelt, die bewijst (in de volksmond ook bekend als: wie eist, die bewijst). Dit betekent dat de partij die stelt dat er bijvoorbeeld sprake is van schade, daar ook de bewijslast voor draagt. In een huurrechtelijke situatie zou deze regel tot gevolg hebben dat wanneer de verhuurder stelt schade te hebben geleden aan het gehuurde, het aan de verhuurder is deze schade en de oorzaak daarvan te bewijzen. De verhuurder dient in zo’n geval dus het bewijs aan te leveren dat de huurder de schade heeft veroorzaakt en dat deze schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Nu het de huurder is die in het gehuurde woont en niet de verhuurder, heeft de wetgever de verhuurder willen tegemoetkomen in het leveren van bewijs. Uit artikel 7:218 lid 2 BW volgt dat schade aan het gehuurde wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Wanneer de bewijslast, zoals in het geval van artikel 7:218 BW, wordt omgedraaid, heet dat juridisch ‘het bewijsvermoeden’. Er wordt dus vanuit gegaan dat de schade is veroorzaakt door een aan de huurder toe te rekenen tekortkoming, tenzij de huurder bewijst dat de schade niet door hem is veroorzaakt.

In dit kader heeft de Hoge Raad onlangs een arrest gewezen, waarin het de Hoge Raad een nadere uitleg geeft van het bewijsvermoeden. De situatie in deze zaak was als volgt. Als gevolg van een lekkende cv-installatie is er schade ontstaan aan de huurwoning (het gehuurde). Deze schade is ontstaan doordat de huurders de lekkende cv-installatie zelf hebben gerepareerd en als gevolg van deze reparatie een waterkraan niet volledig is dichtgedraaid. De schade aan het gehuurde is zodanig, dat het gehele pand waarin het gehuurde zich bevindt onbewoonbaar wordt verklaard. De verhuurder spreekt vervolgens de huurder aan om de schade bij de huurder te verhalen.

De kantonrechter oordeelt dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming van de huurder; het niet dichtdraaien van de waterkraan. Wanneer de kwestie vervolgens aan het hof wordt voorgelegd, oordeelt het hof dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW enkel ziet op het causale verband tussen de tekortkoming en de schade en niet ook op de tekortkoming zelf. Wanneer de beredenering van het hof wordt gevolgd betekent dit dat het aan de verhuurder is om te bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming van de huurder (in dit geval het niet dichtdraaien van de waterkraan) en vervolgens verondersteld wordt dat de schade is veroorzaakt door die tekortkoming. De Hoge Raad oordeelt in cassatie anders. Volgens de Hoge Raad ziet het bewijsvermoeden uit artikel 7:218 lid 2 BW niet enkel op het causale verband tussen de tekortkoming van de huurder en de schade aan het gehuurde, maar ook op het bestaan van een tekortkoming. Het is dus niet aan de verhuurder om te bewijzen dat de huurder schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde door een tekortkoming, maar het is aan de huurder om te bewijzen dat de schade juist niet is veroorzaakt door een aan hem toe te rekenen tekortkoming. De gedachte hierachter is dat de huurder, door bewoning van het gehuurde, beter is staat is om de oorzaak van schade na te gaan dan de verhuurder.