Corona in het huurrecht: opheldering over korting op de huurprijs

auteur: mr. Max van Olden
Meer artikelen over corona gerelateerde onderwerpen? Klik op deze link.

Steeds meer huurders van bedrijfsruimte kloppen bij een huurrecht advocaat aan met de vraag of zij recht hebben op huurkorting tijdens de coronacrisis. Er is daarom grote behoefte aan duidelijkheid over de juridische toelaatbaarheid van een korting. De kantonrechter te Roermond heeft in haar vonnis van 31 maart jl. daarom vragen gesteld aan de Hoge Raad. Met de antwoorden moet de juridische inbedding van de door huurders verlangde huurprijsvermindering worden verhelderd. Huurrecht advocaat Max van Olden legt uit.

Huurprijsvermindering door Heineken

Wat is er aan de hand? Bierbrouwer Heineken huurt een groot aantal horecapanden en verhuurt deze aan kroegbazen. Deze kroegbazen hoefden van Heineken geen huur te betalen over de maanden april en mei van vorig jaar, en Heineken heeft op haar beurt de helft, ofwel één maand van haar eigen huurbetalingen stilgelegd. Daar waren de pandeigenaren het niet mee eens en zij hebben daarom Heineken gedagvaard.

De kantonrechter stelt in zijn vonnis dat er een zekere maatschappelijke behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen tussen huurder en verhuurder te verdelen, maar dat niet duidelijk of en hoe dit juridisch vormgegeven kan worden. Daarom heeft de rechter de volgende vier vragen geformuleerd aan de Hoge Raad:

1. Is sprake van een gebrek?

De eerste vraag luidt: “Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW?” Rechters hebben in de afgelopen maanden vrij consequent geoordeeld dat de horecasluiting een gebrek oplevert zodat de huurder met een beroep op de gebrekenregeling een vermindering van de huurprijs kan afdwingen. De Hoge Raad zal dus gaan aangeven of die redenering juist is.

2: aanknopingspunten voor mate van huurprijsvermindering?

In het verlengde van de eerste vraag verzoekt de kantonrechter de Hoge Raad om aanknopingspunten te geven voor de bepaling van de mate van huurprijsvermindering. In bestaande jurisprudentie wordt het leed vaak gelijk verdeeld over huurder en verhuurder, maar of die praktijk in stand blijft is de vraag.

3: onvoorziene omstandigheid?

De derde vraag luidt: “Vormt de beperking van het gebruik van het gehuurde (de verplichte sluiting dus) een zogenaamde “onvoorziene omstandigheid” die tot huurprijsvermindering kan leiden?"

In de gestandaardiseerde ROZ huurcontracten zijn vorderingen tot huurprijsvermindering wegens een gebrek uitgesloten. Rechters hebben daarentegen afgelopen maand geoordeeld dat deze uitsluitingen opzij worden gezet wegens de redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden. Voor zowel huurders als verhuurders is een pandemie namelijk niet te voorspellen bij het sluiten van een huurovereenkomst Het is moeilijk voorstelbaar dat partijen de pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad.

4. Omstandigheden die meewegen voor verdeling van de schade?

Met de vierde en laatste vraag verzoekt de kantonrechter de Hoge Raad omstandigheden te noemen die meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade. Ook hier zoekt de kantonrechter dus naar aanknopingspunten om de hoogte van enige vermindering te bepalen.

Definitief oordeel

Met deze vragen neemt de kantonrechter de kortste weg naar een definitief oordeel van ons hoogste rechtscollege over deze materie rondom huurrecht en corona. De antwoorden kunnen de bestendige lijn in de jurisprudentie bevestigen, maar ook 180 graden doen draaien. Voor huurders, verhuurders en huurrecht advocaten blijft het dus nog even spannend.

Juridisch advies over huurrecht en corona?

Heeft u als huurder een vraag over uw huurbetaling in tijden van corona? Of wilt u als verhuurder meer weten over corona en de betaling van de huur van uw bedrijfsruimte? Ons Coronateam met gespecialiseerde huurrecht advocaten denkt graag met u mee! U kunt vrijblijvend contact opnemen met het Coronateam.