Verhuurder betaalt borg niet terug

For the English version, click here.

Je huurt een woning en de huurovereenkomst loopt ten einde. Je hebt de woning schoongemaakt en teruggebracht in de staat waarin de woning zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst. De verhuurder betaalt de borg niet terug. Wat zijn je mogelijkheden?

In dit blogartikel legt Walter Blansjaar, advocaat gespecialiseerd in huurrecht, uit wat je kunt doen als jouw verhuurder de borg niet terugbetaald. Laat je contactgegevens achter voor een terugbelverzoek.

Een waarborgsom of kort “borg” is een bedrag dat je als huurder betaalt aan de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst. De borg dient ertoe dat de verhuurder makkelijker eventuele schade kan verhalen bij het einde van de huurovereenkomst. Het systeem van de borg is wettelijk geregeld.

De borgsom is geregeld in artikel 7:261b BW. In lid 1 van het artikel wordt de bevoegdheid om een waarborgsom overeen te komen vastgelegd. Op grond van lid 2 van datzelfde artikel mag de borg maximaal twee keer de huurprijs bedragen. Deze bepaling is een gevolg van de Wet Goed Verhuurderschap (artikel 2 lid 2 onderdeel c). Het hanteren van een borg die hoger is dan twee keer de maandelijkse huurprijs kwalificeert als niet-goed verhuurderschap. Bij een te hoge borg kan de gemeente een boete opleggen aan de verhuurder.

Is er bij het aangaan van de huurovereenkomst een opnamestaat gemaakt? Een opnamestaat is een document, meestal in de vorm van een checklist met overzichts- en detailfoto’s en aanvullende opmerkingen waaruit goed de staat van de woning blijkt bij het aangaan van de huurovereenkomst.

U dient de woning aan het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat op te leveren. Dat volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW. Normale slijtage en alles wat door ouderdom teniet is gegaan of is beschadigd geraakt hoeft u niet te herstellen. Ook als u zelf veranderingen heeft gemaakt in of aan de woning én u heeft toestemming van de verhuurder dat de veranderingen mogen blijven, hoeft u deze veranderingen niet alsnog ongedaan te maken.

Let op: in sommige gevallen is er sprake van een opnamestaat die in werkelijkheid niet kwalificeert als opnamestaat. Dat is bijvoorbeeld het geval als het rapport dermate summier is dat daaruit niet kan worden afgeleid in welke staat het gehuurde zich bij aanvang bevond. Bijvoorbeeld omdat er heel weinig foto’s zijn toegevoegd of omdat de foto’s onscherp zijn. Als het rapport niet voldoet aan de eisen van artikel 7:224 lid 2 kan de kantonrechter tot de conclusie komen dat er geen opnamestaat is en er dus geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. In dat geval geldt hetgeen hieronder staat.

Als er géén beschrijving van de staat van het gehuurde voorafgaand aan de huurovereenkomst is gemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Ook dit volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW.

Het is dan dus aan de verhuurder om te bewijzen dat het gehuurde zich bij de oplevering in een slechtere staat bevond dan bij aanvang van de huur. Het ligt op de weg van de verhuurder om aan te tonen dat sprake is van schade en welke kosten hij of zij heeft moeten maken voor het herstel.

De verhuurder moet de borg binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetalen, tenzij:

1. er sprake is van schade in de zin van artikel 7:218, en mits er sprake is van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot herstel van die schade (sub a), of;
2. van achterstallige huur, energieprestatievergoeding of servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 (sub b).

In de bovenstaande gevallen kan de verhuurder de daarmee gemoeid gaande bedragen binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst met de borg verrekenen en het restant terugbetalen aan de huurder.

Indien de verhuurder ex artikel 261b lid 3 tot verrekening met de borg overgaat, moet hij de huurder daarover schriftelijk in kennis stellen en de te verrekenen kosten volledig specificeren. De verhuurder mag alleen de daadwerkelijke kosten met de borg verrekenen. Volgens vaste rechtspraak moet de (gevolg)schade namelijk concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. (uitspraak Hoge Raad 3 oktober 2003 en uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019). Indien je verhuurder dus tot verrekening van de borg overgaat, mag je verwachten dat er bijvoorbeeld facturen worden overgelegd waaruit de schade blijkt.

Indien het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd doordat sprake is van schade als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten door de huurder in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen uit de huurovereenkomst, verkeert de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). De verhuurder heeft dan recht op schadevergoeding. De verplichting de woning goed op te leveren kan naar haar aard immers slechts worden nagekomen op het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Dat is dus een fatale termijn. Het verzuim treedt zonder ingebrekestelling in (ECLI:NL:GHAMS:2022:1257 en ECLI:NL:GHARL:2023:4516). Kortom: je hoeft als huurder dan geen kans meer te krijgen om de woning alsnog in een staat te brengen zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst.

In de praktijk worden echter vaak afspraken gemaakt over het opleverproces. Vaak volgt uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden dat er een voor- en inspectie plaats dient te vinden en dat de huurder een redelijke termijn moet krijgen om de bij de voorinspectie geconstateerde oplevergebreken alsnog te herstellen. Daarover hieronder meer.

In de praktijk is in de huurovereenkomst of in de algemene bepalingen vaak opgenomen dat er een voor- en inspectie gedaan dient te worden gedaan bij het einde van de huurovereenkomst. Er zijn dan dus in totaal drie momenten waarop het gehuurde in kaart wordt gebracht: 1) de opnamestaat voorafgaande aan de huurovereenkomst, 2) de voorinspectie en de 3) eindinspectie.

Let op: ben je huurder? Vraag je verhuurder dan expliciet om een voorinspectie zodat je in de gelegenheid kan worden gesteld om over eventuele oplevergebreken een standpunt in te nemen of die nog te herstellen.

Als de verhuurder in het voorinspectierapport meent dat er nog aanvullende schoonmaak of reparatiewerkzaamheden dienen te worden verricht door de huurder, geeft hij de huurder daartoe een redelijke termijn van bijvoorbeeld twee weken. Ook dit volgt in de regel uit de huurovereenkomst en/of de algemene huurvoorwaarden. De huurder dient binnen deze periode alsnog de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten en het gehuurde in een goede staat te brengen.

Bij de eindinspectie wordt het gehuurde dan voor een laatste maal geïnspecteerd en er wordt beoordeelt of de huurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Is dat niet het geval, dan kan de borg worden verrekent met het bedrag dat nodig is om het gehuurde wél weer in de staat te brengen zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Let op: een veelgemaakte fout van verhuurders is dat de foto’s van de opnamestaat afwijken van de foto’s bij de eindinspectie. Voorbeeld: als er in de opnamestaat niets is opgemerkt over het stofvrij zijn van de bovenkant van de binnendeuren en daar ook geen foto’s van zijn toegevoegd, dan kan de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst en in het eindinspectie-rapport niet alsnog succesvol het standpunt innemen (bijvoorbeeld met onderbouwing van een detailfoto van de bovenkant van de binnendeur met daarop stof) dat de huurder overgaat tot het schoonmaken van de bovenkant van de binnendeuren. De staat van de deuren blijkt dan immers niet uit de opnamestaat.