Wanneer geldt de boete bij een koopovereenkomst?

“Sorry, mijn schoonmoeder vindt het huis niks”

Erik en Sanne zijn dolblij. Na maanden zoeken hebben ze eindelijk hun droomhuis gevonden — een gezellige jaren '30-woning met een flinke tuin voor de hond en ruimte voor een thuiskantoor. De koopovereenkomst is getekend, de champagne is geopend en de verhuisdozen staan al klaar.

Totdat, drie weken later, de verkopers een bericht krijgen: Erik en Sanne zien toch af van de koop. Reden? De schoonmoeder van Sanne vindt de buurt onveilig en de trap te stijl voor haar eventuele kleinkinderen.

Tja… jammer van die mening — maar de bedenktijd is allang voorbij, de financiering is rond, en er is géén geldige ontbindende voorwaarde meer in zicht. Wat nu?

Juist. De verkopers besluiten een beroep te doen op het boetebeding in de koopovereenkomst: 10% van de koopsom nu Erik en Sanne ook niet zijn komen opdagen bij de notaris.

Op grond van het boetebeding kan een van de partijen de koopovereenkomst ontbinden als de andere partij (de wederpartij) haar verplichtingen op grond van die koopovereenkomst niet nakomt.

• Zo kan de verkoper een beroep doen op het boetebeding indien de koper de woning op de afgesproken datum niet komt opdagen bij de notaris en de woning niet wil afnemen.
• De koper kan een beroep doen op het boetebeding indien de verkoper de woning niet aan de koper wil leveren, bijvoorbeeld omdat de verkoper een hoger bod heeft gehad en de woning alsnog aan een andere koper wil leveren.

In een dergelijk geval kan door de benadeelde partij een (contractuele) boete worden gevorderd. De boete bedraagt doorgaans 10% van de afgesproken koopsom.

Het doel van het boetebeding is tweeledig:

1. Enerzijds biedt het de partij die benadeeld wordt (in het geval van het voorbeeld: de verkopers) een directe compensatie voor de door haar geleden schade, zonder dat de benadeelde partij deze schade daadwerkelijk hoeft aan te tonen.
2. Anderzijds heeft het boetebeding een preventieve werking; het is een prikkel voor partijen om de koopovereenkomst en de daarin overeengekomen afspraken na te komen.

Als tekortschietende partij betaal je de boete dus aan de benadeelde partij wanneer je de afspraken uit de koopovereenkomst niet nakomt. In het voorbeeld zouden Erik en Sanne dus mogelijk de boete moeten betalen aan de verkopers van de woning, nu zij van de koop af willen zien.

Om de boete uit de koopovereenkomst op te eisen, moet de benadeelde partij een ingebrekestelling sturen naar de partij die niet nakomt. Een ingebrekestelling is een brief waarin de andere partij een laatste kans krijgt om een afspraak alsnog na te komen binnen een redelijke termijn, alvorens juridische stappen worden ondernomen. Het is verstandig deze brief in ieder geval aangetekend te versturen, om eventuele discussies hierover in een procedure te voorkomen.

In het geval van de contractuele boete op basis van het boetebeding is deze ‘redelijke termijn’ al bepaald en bedraagt deze acht dagen. In het voorbeeld dienen de verkopers dus Erik en Sanne een ingebrekestelling te sturen en aan te geven dat zij de koopovereenkomst alsnog binnen acht dagen dienen na te komen.

Inmiddels is de kwestie voorgelegd aan de rechter en staat vast dat de tekortschietende partij de boete verschuldigd is aan de benadeelde partij. De tekortschietende partij vraagt echter aan de rechter de boete te matigen.

De rechter heeft de bevoegdheid om een boete te matigen als de boete volgens de rechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat klinkt hoopgevend, maar de lat ligt erg hoog. De rechter zal bij het beantwoorden van deze vraag onder andere rekening moeten houden met de verhouding tussen de daadwerkelijk geleden schade door de benadeelde partij en de hoogte van de door de benadeelde partij gevorderde boete.

Het uitgangspunt blijft: afspraak is afspraak. Alleen in uitzonderlijke gevallen — bijvoorbeeld als de financiële gevolgen buitensporig zijn of als de andere partij nauwelijks schade heeft geleden — zal een rechter de boete matigen.